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3月成都主城区新建住房成交均价8526元/平 环比降7.5%
来源:四川日报网络版 日期:2014-05-15 16:30:00

原标题:全省商品房待售面积超1880万平方米

  四川省统计局最新数据,2014年1月至3月——

  据四川省统计局最新数据,3月份成都、泸州和南充新建商品住宅价格指数同 比 分 别 上 涨8.3%、7.9%和8%,环 比 分 别 上 涨0.3% 、0.3% 和0.4%。全省新建商品住宅成交均价4820元/m2,同比上涨5.2%。成都市新建商品住宅成交均价6602元/m2,上涨2.1%,环比下降0.2%。其中:五城区(含高新区)新建商品住宅成交均价8526元/m2,同比上涨0.8%,环比下降7.5%。

  1-3月,全省商品房待售面积超过1880万m2,同比累计增长12%。其中,8个市州待售面积增速高于全省平均水平,增速前三位的广安、达州和德阳,分 别 累 计 增 长114.2%、62.2%和61.2%。降幅前三位的是内江、凉山和南充,分别累计下降73.2% 、67.7% 和45.7%。

  1-3月,全省商品房销售总量居全国第5,由于经济下行压力加大以及近期房地产市场预期发生变化,全省房地产开发投资增速减缓,商品房和二手房交易量均有所下滑,房价有一定波动。

  □本报记者 文强

  开发投资增速回落

  省统计局数据显示,1-3月四川房地产开发完成投资近890亿元,同比累计增长超15%,房地产开发投资占全省投资比重为17.7%。13个市州房地产业完成投资增速高于全省平均水平,其增速前三位的广元、攀枝花和内江,分别累计增长 187.4%、100.3%和80.7%。出现下降的有4个市州,分别是甘孜、遂宁、德阳和凉山,分别累计下降 35.6%、10.4%、1.6%和1.6%。

  1-3月四川房地产完成投资总量居全国第5位,居前4位的是江苏、浙江、广东和山东。四川总量占全国房地产完成投资比重的5.8%,比去年同期回落0.1个百分点。与西部12省比较,四川总量位居首位,占西部房地产完成投资的比重为27.1%,比去年同期回落0.1个百分点。

  90平方米以下占比提升

  住宅类投资总量占七成。1-3月住宅累计完成投资接近585亿元,同比累计增长11%;90平方米以下住宅完成投资接近260亿元,同比累计增长20%;全省房屋施工面积接近25424万平方米,同比累计增长7.2%,有9个市州施工面积增速高于全省平均水平,其增速前三位的是广元、内江和广安,分别累计增长80.3%、47.7%和46.3%。有4个市州出现下降,分别是南充、达州、巴中和凉山,分别累计下降15.5%、12.8%、10.4%和7.1%。

  受投资力度减弱和新“国五条”的政策影响,开发企业购地热情降温。1-3月,全省房地产开发土地购置面积约为227万平方米,同比累计增长17%。

  1-3月,全省商品房销售面积为1344万平方米,同比累计下降2.6%,11个市州销售面积增速高于全省平均水平,其增速前三位的巴中、雅安和泸州,分别累计增长63.3%、56.8%和53.1%。出现下降的有10个市州,其降幅前三位是甘孜、绵阳和宜宾,分别累计下降 56.3%、25.8%和20.8%。

  1-3月四川商品房销售总量居全国第5位,居前4位的是江苏、广东、山东和安徽。四川销售面积总量占全国销售面积比重的6.7%,比去年同期上升0.1个百分点。与西部12省比较,四川总量位居首位,占西部销售面积比重的26.4%。

  重点城市房价上涨

  1-3月,全省待售面积超过1880万平方米,同比累计增长12%。其中,8个市州待售面积增速高于全省平均水平,增速前三位的是广安、达州和德阳,分别累计增长114.2%、62.2%和61.2%。出现下降的有7个市州,降幅前三位的是内江、凉山和南充,分别累计下降73.2%、67.7%和45.7%。

  根据省住房和城乡建设厅提供的数据,3月份我省3个列入国家重点监控的70个大中城市,商品房价格均有所上涨,成都市、泸州市和南充市新建商品住宅价格指数同比分别上涨8.3%、7.9%和8%,环比分别上涨0.3%、0.3%和0.4%。

  3月份,全省新建商品住宅成交均价4820元/m2,同比上涨5.2%,环比下降0.2%。成都市新建商品住宅成交均价6602元/m2,上涨2.1%,环比下降0.2%。其中:五城区(含高新区)新建商品住宅成交均价8526元/m2,同比上涨0.8%,环比下降7.5%。

  今年以来,由于经济下行压力加大以及近期房地产市场预期发生变化,全省房地产开发投资增速减缓,商品房和二手房交易量均有所下滑,房价有一定波动。房地产贷款增速总体平稳,个人住房贷款利率持续走高。

 

 ■关注

  潜在风险 开发商资金链断裂

  数据显示,截至2014年3月末四川省房地产业贷款不良率为0.18%,比去年末提高0.01个百分点;个人住房贷款不良率为0.18%,比去年末提高0.01个百分点,贷款风险保持较低水平。

  一方面是个别楼盘大幅降价对房地产市场的影响值得关注。今年以来,成都市个别楼盘出现大幅降价情况。3月,铂雅苑大幅降价,单价下降6000元,套均直降150万元。铂雅苑是雅居乐和星河湾两大国内开发商联合打造的高端项目,前期市场定位不准确,销售不力,资金回笼压力等都是铂雅苑大幅降价的主要原因。铂雅苑降价带动了几个高端楼盘的变相降价,如世茂玉锦湾的“买一套送一套”促销,龙湖世纪峰景的开盘价低于预期价,以及九龙仓御园御公馆的让利促销等。但铂雅苑等几个项目属于高端楼盘,其降价是否会引发成都房地产市场降价潮尚需持续关注。

  另一方面是中小开发商资金状况值得关注,银行信贷资金是开发企业资金的重要来源。据统计局数据,近几年,四川省房地产企业开发资金来源中,国内贷款占比在13-15%左右,其中成都市占比在17%左右,个别月份突破20%。据调查,目前商业银行逐步收紧房地产开发贷款,实行名单制管理,主要针对名单内的优质开发企业的优质楼盘投放开发贷款,因此,中小房地产企业获得银行信贷资金的难度加大,进而将融资渠道转向小额贷款公司、信托以及民间借贷。据分行营管部统计,3月末,成都市73家小额贷款公司房地产贷款余额10.1亿元,占小贷公司贷款余额的6.2%,同时,小额贷款公司贷款最高利率已达到20%以上。在销售回款不力、资金紧张的情况下,为了维系项目的运转,中小开发商向小额贷款公司、民间借贷获取流动资金,提高了融资成本,在销售不畅情况下,资金链断裂潜在风险需要关注。

  五大问题 制约房地产市场走向

  从投资开发态势来看,四川房地产市场存在五大问题,影响着房地产市场的发展——

  商品房供应规模有所萎缩。因经济增长势头放缓,以及信贷宽松政策的持续退出,为控制房地产市场信贷风险,银行业收紧了对房地产开发市场的信贷,而传统融资渠道不畅,导致房地产开发企业融资成本进一步攀升。随着开发资金压力的逐渐显现、新开工面积快速回落,房地产供应市场开始缩量。

  刚性购房需求有所抑制。随着首套房贷利率折扣的“全面取消”,市场对刚性购房需求的信贷支持略显不足,部分银行对首套房利率存在不同程度上浮,有的甚至上浮高达20%。购房成本的间接增加,挤压了商品房市场的有效需求,使得当前处于下行通道的商品房销售市场越发疲软。从一季度销售看,当前刚需群体对高房价、高利率的妥协,与限购政策实施初期“一步到位”的销售格局形成明显反差。

  市场观望现象有所抬头。自去年7月开始李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继抛售内地物业,龙头企业对当前楼市的风险和泡沫的担忧引发了整个行业的恐慌。从杭州楼市打响今年以来降价第一枪开始,各地楼市相继释放降价信号。3月,位于成都市东二环的“九龙仓御园”降价幅度高达4000元/平方米,引发了情绪明显背离的部分老业主上门“讨说法”和为数不少想“拣相因”购房者的同时现身。一家行业龙头地产商率先“快闪”,会给其他的开发商带来很大的心理压力,同时对潜在的购房群体释放出楼市的降价预期,引发房地产市场观望氛围。

  中小房地产企业生存面临较大压力。2013年全国销售金额排名全国前十的企业已全部进入成都市场,前20强的18家,前50强的37家也都相继进驻。万科、龙湖、中海、九龙仓、华润、新鸿基、凯德、绿地等龙头房企的进驻,大大改变了成都市房地产业的发展格局。外来房企从资本实力、资源整合能力到产品布局能力,将成都楼市品牌格局竞争提升到了全新阶段,进一步加剧了房地产市场的竞争程度,越来越多实力不济的中小型开发商遭遇了边缘化危机。在外来房企的步步紧逼下,本土开发商的后续生存发展面临较大困难,中小房企的资金链问题,或将带来烂尾楼等市场风险。

  防范楼市再次出现降价潮带来的社会影响。当前成都市房地产销售市场仍处于观望态度,在限购、限贷等政策因素的共同作用下,一季度成都市商品房销售量同比下降12%,商品房待售面积大幅增长达56.8%。受房地产销售形势不佳影响,部分房地产企业为快速缓解紧绷的资金压力,纷纷推出了“一成首付”等营销措施。从某种形式降低了贷款购房者的首付比例的销售形势,在一定程度上将房地产开发企业的生存风险转移至房地产金融市场。如若商品房价格进一步松动,或将引发市场出现断供现象,在引发系列社会问题的同时,房地产金融市场也将面临较大考验。

作者:文强

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